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La
copropriété partagée, c’est une résidence secondaire avec
les avantages d’une résidence de luxe et les services d‘un
grand hôtel, sans les inconvénients de la gestion et de
l’entretien.
Pour en savoir plus et si vous êtes pressé(e), téléchargez :
le texte de la
loi 86
18 sur les SCI à temps partagé
une brochure sur
la copropriété partagée
L'idée
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Ceux qui veulent une
résidence secondaire du même standing que leur
résidence principale (qualité, confort) rechignent
de plus en plus à immobiliser un montant important
dans l’achat d’une maison qu’ils n’occuperont que
quelques semaines par an. Ils ne veulent pas non
plus dépenser temps et énergie à gérer et à
entretenir une grande résidence secondaire.
La solution pour eux,
c’est la propriété partagée entre quatre |
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copropriétaires
qui leur évite les corvées d’entretien qu’exige
habituellement une résidence secondaire, et leur donne la
souplesse de choisir le temps d’accès qu’il souhaite. Au
Domaine du Stang, ce principe de « propriété par chapitres »
(chaque « chapitre » correspond à trois mois, 4 chapitres
par an, donc 4 copropriétaires par appartement) donne un
droit de propriété et la jouissance d’un appartement de
grand standing dans un domaine historique unique pour une
fraction du coût réel
A ne surtout pas confondre avec le "time share"
La formule n’a rien à voir avec
la multipropriété en temps partagé (« time share »). En
propriété fractionnée, l’acquéreur reçoit un vrai titre de
propriété plutôt que des « points » ou des « semaines
propres » dans un time share – avec un niveau de services
jamais envisagé dans le time share. Au Domaine du Stang,
chaque copropriétaire détient des parts dans la société
civile immobilière qui contrôle le domaine, d’une manière
classique dans le droit français.
Les services
La formule va bien au-delà de
la simple copropriété. Chaque appartement est meublé et
équipé luxueusement, et dispose des dernières technologies
comme une salle de divertissement électronique avec chaîne
audio/vidéo et téléviseur à haute définition, sans oublier
l’accès Internet haut débit.
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Les propriétaires
profitent d’un service personnalisé : chacune de
leur visite est prise en charge dans les moindres
détails, avant, pendant et après leur séjour. Les
propriétaires peuvent aussi jouir du club house du
domaine, qui comprend une piscine, un bain
tourbillon, une salle de conditionnement physique,
un sauna, un bain vapeur et une salle de massage
ainsi qu’une table de billard. Ils peuvent aussi
accueillir leurs invités dans l’une des six « suites
d’amis » qui sont aménagées dans le club house. |
La genèse du
marché
Le concept est né aux
Etats-Unis il y a une vingtaine d’années. Les pionniers de
la copropriété partagée se sont inspirés du modèle de
propriété fractionnée déjà très en vogue pour acquérir un
jet privé. Grâce à cette formule, les propriétaires achètent
une fraction de l’appareil, voyagent quand ils ont besoin et
ne financent qu’une portion relativement modeste des coûts
d’achat et d’entretien de cet appareil.
Outre atlantique, le concept de
« propriété immobilière fractionnée » est devenu une
alternative souvent utilisée pour l’achat de résidence
secondaire de standing. Il attire particulièrement ceux qui
auraient les moyens d’acheter individuellement mais qui
refusent de payer 100% du coût d'une résidence secondaire
alors qu’ils ne l'utilisent que 20% du temps.
Comment ça
fonctionne ?
Structure juridique
La loi française permet le
partage de la jouissance d’un bien immobilier au travers
d’une société civile immobilière d'attribution à temps
partagé ou SCIATP (télécharger
le texte de loi). Les statuts des SCIATP
précisent le mode de fonctionnement et le règlement
intérieur de la copropriété. Le droit d’occupation est
attaché à la propriété des parts de la SCIATP.
Les termes de la loi sont très
stricts et ont été écrits pour protéger les droits des
copropriétaires. Chaque propriétaire possède un titre de
propriété en bonne et due forme, sous la forme de parts de
la SCIATP. Ces parts peuvent être acquises par une personne
morale comme une société de personnes, une société par
actions ou une fiducie. Elles peuvent être revendues comme
tout autre titre immobilier.
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Occupation partagée
Chaque « chapitre »
donne droit à son propriétaire à douze semaines
d’occupation garantie par an et à un accès
additionnel illimité selon les disponibilités.
Chaque propriétaire a la priorité sur deux semaines
fixes (les mêmes semaines chaque année) – par
exemple une quinzaine pendant les vacances d'été, ou
peut-être une semaine en mai et une autre en
septembre. Les autres semaines sont différentes
d’année en année. Hors des semaines fixes, les
séjours sont organisés entre les copropriétaires via
la SCIATP. Deux semaines sont réservées pour
l'entretien. L’objectif est de rendre l’utilisation
aussi flexible que possible – pour chaque
propriétaire. |
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Personnel sur place
Au domaine, pas de personnel au
sens traditionnel du terme, mais un concierge en résidence.
Il a sous sa gouverne une équipe triée sur le volet. Sa
tâche est de veiller à tous les aspects de la gestion
quotidienne du domaine et d’aider les propriétaires à
profiter de leurs séjours. Il connaît leurs goûts et sait
leur suggérer les meilleures tables dans les meilleurs
restaurants, les meilleurs crus, les meilleures heures de
départs au golf, les guides les mieux documentés, les
instructeurs les plus patients et les masseurs les plus
chevronnés. Un conseiller en voyage assure même les
préparatifs de voyage, la livraison des bagages, les
réservations de restaurant ou d’heure de départ pour le
golf.
Gestion
La gestion du domaine est
assure par le gérant de la SCIATP, qui rend des comptes à
l’assemblée des copropriétaires. Le gérant s’assure qu’entre
les séjours, chaque appartement est entretenu et préparé
pour le prochain copropriétaire. Le gérant présente les
comptes annuels aux copropriétaires ; il est assisté par un
comité exécutif de 4 propriétaires élus par leurs pairs. Si
elle n’a pas de revenu autre que les charges payées par les
copropriétaires, la SCIATP n’est soumise à aucune imposition
– hors la taxe foncière et les taxes d'habitation.
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Coûts
Les propriétaires
doivent partager les coûts de la gestion
professionnelle et l’exploitation du domaine, des
aménagements, des services et de tous les espaces
communs.
Les dépenses sont
basées sur le coût réel d’entretien de la propriété,
et les budgets sont revus et approuvés par les
copropriétaires lors d’une assemblée annuelle. Les
charges comprennent les salaires, les fournitures,
l’entretien, la gestion |
des déchets, les
services de comptabilité et juridique, les assurances, la
gestion des services publics, les taxes foncières, le
transport, les fonds de réserve pour le remplacement ou la
réparation des aménagements qui appartiennent à la
copropriété.
Les charges annuelles fluctuent
donc selon le budget, sous le contrôle des copropriétaires.
Les budgets annuels sont d’abord soumis par le gérant de la
SCI à son Conseil d’administration pour approbation, puis
aux propriétaires pour ratification. Les dépenses au budget
sont réparties équitablement parmi tous les propriétaires,
selon l’importance relative des « chapitres » détenus.
Il n’y a aucune charge pour
l’utilisation des appartements. Les coûts de gestion, les
travaux ménagers de base, l’entretien et autres frais
d’exploitation sont compris dans les charges annuelles
reliées à chaque « chapitre ». Toutefois, les dépenses
personnelles telles les frais d’appels interurbains, les
services en supplément, l’épicerie, les traitements au spa,
les droits de jeu au golf, etc. sont payables à la fin de
chaque séjour. Les propriétaires qui souhaitent héberger
leurs chevaux dans l’écurie du domaine payent une pension
mensuelle en supplément.
Chaque propriétaire peut être
tenu de verser une compensation à titre personnel, dans le
cas où des coûts ou dépenses sont encourus à la suite d’un
dommage causé par ce propriétaire ou ses invités, ou suite à
un manquement aux règlements stipulés dans la déclaration de
copropriété. Les charges annuelles comprennent un fonds de
prévoyance qui devrait couvrir les frais de remplacement ou
de réparations majeures prévisibles, notamment la réfection
du toit.
Les
propriétaires ne peuvent pas décider individuellement de
modifier la structure de leur appartement ou des
installations communes. Étant donné que l’ensemble des
unités d’habitation, des aménagements et des espaces communs
constitue une copropriété à l’usage de tous les
propriétaires, tous doivent s’entendre sur les changements
et/ou améliorations à apporter. La plupart des modifications
requièrent une planification au préalable orchestrée par
l’assemblée des copropriétaires.
Pour plus de renseignements :
le texte de la
loi 86
18 sur les SCI à temps partagé
une brochure sur
la copropriété partagée
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